Veille, analyses, usages et impact du digital sur l’immobilier et les territoires N°1 Décembre 2025
Edito
Le smart building n’est plus un gadget technologique accroché à la façade d’un secteur immobilier immuable. Bpifrance parle désormais d’une « révolution silencieuse qui redéfinit notre manière d’habiter, de travailler et de consommer » à travers les bâtiments intelligents. Dans le même temps, la ville se digitalise, les modèles de travail se recomposent, l’énergie se renchérit et la pression réglementaire ESG s’intensifie : c’est l’ensemble de la chaîne de valeur immobilière, de la conception à l’exploitation, du bâtiment au territoire, qui bascule dans l’ère de la donnée et de l’IA.
Les signaux sont clairs : des études récentes sur la transformation digitale de l’immobilier commercial montrent qu’une large majorité de dirigeants placent désormais l’adoption technologique en tête de leurs priorités stratégiques et qu’un immeuble tertiaire moderne génère plus de 2 téraoctets de données par an, dont moins de 20 % sont réellement exploités. Les mêmes travaux indiquent que les plateformes analytiques capables de structurer ces données en temps réel permettent d’améliorer la précision des décisions d’investissement d’environ 34 % et d’augmenter le revenu net d’exploitation (NOI) de 8 à 12 % en deux ans. Autrement dit, la question n’est plus de savoir s’il faut digitaliser, mais comment organiser cette transformation pour qu’elle crée réellement de la valeur.
C’est dans ce contexte que naissent Les Chroniques du Smart Building et du Smart Territoire. Notre ambition : prendre de la hauteur sans perdre le contact avec le terrain, en documentant mois après mois comment le digital transforme concrètement les immeubles, les portefeuilles et les villes. Dans ce premier numéro, nous décryptons sept lignes de force : montée en puissance de la data et de l’IA, rôle structurant de l’ESG et de la performance énergétique, émergence de l’immeuble “as-a-Service” centré sur l’expérience usagers, passage du BIM au jumeau numérique d’exploitation, recomposition des plateformes et du SI immobilier, montée en puissance de la cybersécurité, et convergence progressive entre smart building et smart territoire.
Dans les pages qui suivent, vous trouverez des tendances sourcées, des cas d’usage, des chiffres clés et des signaux faibles “sous le radar” pour nourrir vos décisions de propriétaire, d’investisseur, de preneur à bail, d’exploitant ou de collectivité.
L’observatoire des tendances
1. Data & IA – de la data dormante à la décision temps réel
Pendant longtemps, les bâtiments ont produit des masses de données – comptages, GTB, badges, IoT – sans véritable capacité à les exploiter. En 2025, la bascule est nette : la valeur se déplace vers la capacité à transformer ces flux en décisions opérationnelles pour l’énergie, la maintenance, la gestion des espaces et les arbitrages d’investissement. Une étude sectorielle récente estime qu’un immeuble tertiaire moderne génère environ 2,3 téraoctets de données par an, alors que la majorité des acteurs en analyse moins de 20 %. Pourtant, selon une étude du cabinet américain, les plateformes analytiques capables de capter et structurer ces informations en temps réel permettent d’améliorer la précision des décisions d’investissement d’environ 34 % et d’augmenter le NOI (Net Operating Income ou Revenu Net d’Exploitation) de 8 à 12 % sur 24 mois. (Wiss)
Dans le même temps, les revues spécialisées montrent que l’IA irrigue désormais toute la chaîne de valeur immobilière : estimation et analyse de marché, détection d’anomalies sur les consommations, maintenance prédictive, optimisation dynamique des consignes de chauffage et de refroidissement ou encore pilotage des espaces en fonction des usages réels. Des travaux académiques sur les jumeaux numériques d’exploitation concluent que ces approches, lorsqu’elles s’appuient sur des modèles apprenant du bâtiment “vivant”, améliorent simultanément la qualité de l’environnement intérieur et l’efficacité énergétique, en rapprochant fortement performances théoriques et performances en situation réelle.
Pour les directions immobilières, cela signifie qu’on sort du discours générique sur “l’IA dans l’immobilier” pour entrer dans une logique très opérationnelle : prioriser les cas d’usage qui transforment réellement la donnée en performance mesurable, structurer une gouvernance de la donnée patrimoniale et s’entourer de partenaires capables d’industrialiser ces briques d’IA dans la durée.
2. ESG & Performance – le digital comme colonne vertébrale
L’ESG n’est plus un supplément d’âme : c’est en train de devenir l’ossature financière et réglementaire de l’immobilier. Entre CSRD, taxonomie européenne et renforcement des attentes des investisseurs, la capacité à mesurer, prouver et piloter la performance environnementale conditionne désormais l’accès aux capitaux et la valeur des actifs. Les propriétaires sont dès lors confrontés à une explosion des données à collecter (consommations, émissions, certifications, contrats), les plateformes de données devenant indispensables pour automatiser la remontée des indicateurs et alimenter les référentiels et labels ESG tels que : ISR, GRESB, BREAM, HQE.
Les retours d’expérience de la mise en œuvre de solutions combinant IoT, GTB avancée et analytics montrent jusqu’à 20 % de réduction des coûts d’exploitation tout en générant automatiquement les indicateurs nécessaires au reporting environnemental et aux objectifs de neutralité carbone. Les plateformes capables d’agréger comptages, données de confort et scénarios énergétiques sur l’ensemble d’un portefeuille, et de simuler l’impact d’un plan d’actions (rénovation, recalage des consignes, optimisation d’horaires) sont aujourd’hui des solutions tout à fait courantes. De son côté, Bpifrance positionne explicitement le smart building comme un levier clé pour atteindre les objectifs de performance énergétique et de confort, en s’appuyant sur une GTB ouverte et communicante, des capteurs et des services numériques pour suivre les consommations en temps réel et adapter les usages.
Pour les assets managers, foncières et territoires, cela signifie qu’on ne peut plus dissocier stratégie ESG et stratégie digitale : sans socle de données fiable, outils de comptage, plateformes ESG et jumeaux “énergie”, la promesse ESG reste théorique – avec, à la clé, un risque réel de décote d’actifs et de perte d’accès aux meilleurs financements.
3. Immeuble as-a-Service– expérience digitale & valeur d’usage
Les bureaux ne se jugent plus seulement au m² ou au niveau de standing, mais à leur capacité à donner envie de venir. Or, le baromètre Actineo montre que 53 % des télétravailleurs n’ont plus du tout envie de revenir au bureau, pointant l’organisation des lieux, le manque de services et de flexibilité comme raisons majeures de ce désamour. Dans le même temps, la Smart Buildings Alliance estime que plus de 50 % des espaces de travail sont en permanence inoccupés, ce qui met frontalement en question la valeur d’usage de nombreux actifs tertiaires. (Actineo)
Face à cette équation, l’immeuble tertiaire se “reprogramme” en plateforme de services : application unique pour réserver les espaces, accéder à la restauration, aux services de mobilité ou de conciergerie, socle IoT pour un confort et une sécurité, pilotés en temps réel, briques communautaires (messagerie, fil d’actualité, événements) pour faire vivre une communauté d’occupants souvent multi-locataires. Du côté des marchés résidentiels et tertiaires internationaux, plusieurs analyses de la PropTech montrent que les plateformes d’engagement locataires (accès mobile, réservation d’amenities, remontée de feedback) tendent à devenir un standard, et que la qualité de l’expérience numérique est corrélée à une meilleure rétention et à une baisse des réclamations.
Pour les propriétaires et les gestionnaires de portefeuilles, cela signifie que la création de valeur passe désormais par une logique d’“Immeuble as-a-Service”, où l’on pilote autant des indicateurs de satisfaction, de rétention et d’usage réel que des loyers faciaux?— et où l’investissement clé n’est plus seulement dans le « fit-out », mais dans la plateforme digitale qui orchestre l’expérience au quotidien.
4. BIM & Jumeaux numériques – de la maquette au pilotage d’immeubles
Pendant des années, le BIM est surtout resté un livrable de conception ou de chantier. En 2025, le mouvement est clair : le jumeau numérique devient un véritable outil de décision pour l’exploitation et la stratégie d’actifs, bien loin du simple “gadget 3D”. Plusieurs travaux récents le présentent comme un levier de transition écologique et énergétique, capable de transformer des flux de données multi-sources (maquette, capteurs, consommations, météo, usages) en scénarios d’action concrets pour les équipes techniques, les gestionnaires d’actifs ou les décideurs publics.
À l’échelle européenne, un projet de recherche documenté sur des quartiers et parcs immobiliers montre que des jumeaux numériques combinant BIM, IoT et indicateurs énergétiques permettent de suivre un stock de bâtiments, d’aligner les évaluations de performance sur les cadres de l’UE (EPBD Levels) et ses différentes transpositions françaises (Labels, Décret Tertiaire, Décret BACS) et de réduire significativement l’écart entre performances théoriques et usages réels. Les auteurs insistent sur le fait que ces jumeaux deviennent des “systèmes de pilotage” plutôt que de simples représentations, en support des plans de rénovation, des trajectoires de décarbonation et des arbitrages d’investissement. (BUILD UP)
Sur le terrain, la brique BIM reste le socle : Hexabim décrit la maquette comme un “graph de données cartographié du patrimoine”, qui prend toute sa valeur lorsqu’elle est connectée à la GMAO et à la GTB pour suivre équipements, incidents et mesures en continu. Les revues académiques sur les jumeaux numériques d’exploitation confirment ces bénéfices (monitoring temps réel, maintenance prédictive, décisions data-driven), mais pointent aussi des freins persistants : interopérabilité, qualité des données, protection des données et manque de cadres standardisés pour industrialiser ces approches. (hexabim.com)
Pour les propriétaires, foncières et territoires, cela signifie qu’investir dans un jumeau numérique, ce n’est plus “acheter une belle maquette”, mais financer une infrastructure de décision multi-échelle (actif, portefeuille, territoire) – à condition d’anticiper les enjeux de données, de compétences et de capex pour que les 20–30 % de gains potentiels sur l’énergie et la disponibilité des installations se traduisent réellement dans le compte d’exploitation.
5. Plateformes & interopérabilité – l’architecture numérique du patrimoine
Dans beaucoup de portefeuilles, le digital s’est construit par couches successives : outil de réservation, portail FM, solution d’accès, GTB, GMAO, appli locataire, logiciel ESG… Résultat : un paysage applicatif fragmenté, des données dupliquées, des intégrations point à point difficiles à maintenir. Le livre blanc publié par la SBA sur le Building Operating System (BOS) décrit précisément cette situation : les bâtiments reposent sur une mosaïque de systèmes OT (GTB, contrôle d’accès, capteurs) et IT (GMAO, gestion d’espaces, BI) qui fonctionnent “généralement en silos”, rendant indispensable la mise en place d’un socle de données commun, fiable et interopérable. (SBA)
Du côté des maîtres d’ouvrage et des grands opérateurs, la même idée revient : sans infrastructure de collecte et de remontée de la donnée, aucune “plateforme magique” ne fonctionne réellement. Les solutions PropTech les plus avancées ne valent que si un BOS est capable de “faire monter la data” depuis le terrain et de la structurer pour les services en aval. Les travaux de l’IEIF sur l’immobilier tertiaire convergent : le bâtiment connecté serviciel (R2S) suppose en aval la mise en place et l’exploitation d’un véritable système d’opération du bâtiment (BOS) capable de recevoir différentes applications servicielles et de gérer dynamiquement espaces, énergie et confort.
Dans ce contexte, les plateformes SaaS de management de l’énergie, de reporting ESG ou de gestion patrimoniale, très présentes sur le marché français, défendent un modèle où les données sont centralisées dans un « système d’information immobilier » allant du bâtiment au patrimoine pour suivre les consommations, automatiser le reporting (Décret Tertiaire, OPERAT) et identifier les gisements d’économies. Au-delà de l’argument commercial, ces solutions illustrent une tendance de fond : la mutualisation des données et des services permet de réduire les coûts d’intégration, de bénéficier de mises à jour continues et d’accéder à des fonctions de visualisation et d’analytics en temps réel, là où des architectures spécifiques “site par site” deviennent rapidement coûteuses à maintenir.
Pour les directions immobilières et les asset managers, la priorité est donc de sortir d’une logique de collection d’applications pour adopter une véritable roadmap d’urbanisation du SI immobilier : choix d’un socle de données transverse, définition de standards d’API, arbitrage SaaS vs on-prem en fonction des enjeux de cybersécurité et de souveraineté, et gouvernance claire des intégrations. Sans cette colonne vertébrale, le smart building reste une mosaïque de briques isolées plutôt qu’une architecture numérique de patrimoine au service de la performance.
6. Cyber & Gouvernance – le bâtiment devient une cible numérique
À mesure qu’il se digitalise, le bâtiment tertiaire devient une véritable plateforme de services numériques – confort, sûreté, optimisation des espaces, gestion énergétique – et donc une cible de plus en plus intéressante pour les attaquants. La Smart Buildings Alliance rappelle, dans son livre blanc sur la cyber sécurisation des bâtiments tertiaires, que capteurs, automates, badges, applis et services cloud exposent désormais directement l’immeuble aux cyber-risques, et doivent être traités comme un système critique à part entière. Du côté des infrastructures urbaines, le National Cyber Security Centre britannique a publié des “Connected Places Cyber Security Principles” qui englobent explicitement bâtiments, utilities et services publics : les villes et territoires doivent considérer leurs systèmes connectés comme des cibles potentielles et mettre en place une gouvernance, des compétences et des contrôles adaptés. (SBA), (NCSC)
Concrètement, les vulnérabilités typiques sont déjà bien documentées : ANSSI rappelle que les systèmes industriels (dont les GTB et automatismes d’immeuble) doivent être protégés par une segmentation forte entre réseaux industriels et Internet, là où, sur le terrain, on trouve encore des GTB jointes à des routeurs 4G directement ouverts vers le web – un cas d’école évoqué dans des retours d’expérience récents. Les guides opérationnels (ANSSI, SBA) convergent sur quelques principes simples mais structurants : cartographier les systèmes techniques, segmenter les réseaux OT/IT, maîtriser la gestion des identités et des comptes d’accès (installateurs, mainteneurs, sous-traitants), et déployer une supervision dédiée pour détecter les comportements anormaux sur les systèmes de bâtiment.
Pour les directions immobilières, la DSI et les exploitants, la conclusion est claire : la cybersécurité n’est plus un sujet “technique annexe” mais un pré-requis non négociable du smart building, à intégrer by design dès la programmation des projets – comme le rappellent les travaux sur le “Security by Design” appliqué aux bâtiments intelligents. Sans cette alliance volontaire entre métiers, IT et exploitation, chaque nouveau service digital ajouté à l’immeuble risque d’augmenter le niveau d’exposition sans que la valeur créée soit réellement sécurisée.
7. Smart Territoires – Quand l’actif devient nœud d’un système urbain
En quelques années, le récit du numérique est passé du bâtiment intelligent isolé à la ville pilotée par la donnée. Le Smart City Expo World Congress (SCEWC) de Barcelone en est devenu le baromètre mondial : l’édition 2025 a réuni plus de 25 000 participants, 1 000 exposants et plus de 800 villes issues de 140 pays, avec des piliers thématiques comme Energy & Environment, Infrastructure & Buildings et Digital Twins, qui traitent d’un seul mouvement bâtiments, réseaux et territoires.
Dans ce contexte, l’écosystème lyonnais a été particulièrement mis en lumière : le jumeau numérique territorial de Lyon Confluence, développé par UrbanThink dans le cadre du projet européen ASCEND porté par la SPL Lyon Confluence, et pour lequel Urban Practices assure le cadrage côté maîtrise d’ouvrage, a été sélectionné parmi des centaines de projets comme l’un des quatre finalistes du SCEWC2025 Energy & Environment Award. Ce jumeau territorial, fondé sur la plateforme ThinkCities®, permet de suivre en temps réel un quartier à énergie positive, en agrégeant données d’énergie, de mobilité, de biodiversité et de qualité des espaces publics. (UrbanThink)
Les débats du cycle de conférences Tomorrow.Building qui se sont tenues dans le cadre du SCEWC 2025 de Barcelone rappellent que “la transition verte et digitale des bâtiments et des infrastructures” est désormais au cœur des stratégies urbaines, portée par des outils PropTech et GreenTech capables de piloter la performance en continu. Les tracks Energy & Environment et Infrastructure & Buildings mettent en avant des sujets très concrets : quartiers à énergie positive, optimisation croisée des flux d’énergie et de mobilité, logistique urbaine, plateformes de données territoriales.
Pour Urban Practices, le message est limpide : un smart building ne peut plus être conçu comme un objet technique autonome. Il doit être pensé comme un nœud d’un système urbain, inscrit dans une continuité bâtiment ? parc immobilier ? quartier ? territoire, capable de dialoguer avec les plateformes de données métropolitaines, les réseaux d’énergie locale et les infrastructures de mobilité. C’est à cette condition que les actifs immobiliers resteront “branchés” sur les futurs écosystèmes urbains data-driven et climato-compatibles.
Cas d’usage du mois
Lyon Confluence, quartier démonstrateur à énergie positive
Contexte :
Lyon Confluence est l’un des premiers « Positive Energy Districts » (PED) européens : un quartier mixte (logements, bureaux, équipements publics) engagé dans un projet Horizon Europe (ASCEND) piloté par la SPL Lyon Confluence, avec un objectif clair : piloter finement l’énergie, l’adaptation climatique et les usages à l’échelle d’un quartier de ville.
Solution digitale :
Le quartier s’appuie sur un jumeau numérique territorial qui agrège en temps réel données de consommation et de production d’énergie, plateformes de données des opérateurs de la ville, capteurs urbains, données climatiques locales, et les données du tissu urbain, cartographie territoriale, cadastre, base de données nationale des bâtiments …. Cette plateforme est utilisée à la fois comme outil d’Hypervision opérationnelle et comme support d’aide à la décision pour les scénarios de planification urbaine bas carbone.
Résultats :
Selon le consortium ASCEND, Lyon Confluence est présenté comme le premier PED européen monitoré en temps réel via un jumeau numérique, démontrant la capacité de ces outils à suivre finement les trajectoires de neutralité carbone à l’échelle quartier.
La plateforme a été sélectionnée parmi des centaines de projets et finaliste du Smart City Expo World Congress 2025 Energy & Environment Award, ce qui en fait aujourd’hui une des références internationales en matière de jumeau numérique territorial au service de l’énergie et de l’environnement.
Pour les territoires comme pour les grands propriétaires, ce cas d’usage montre qu’un jumeau numérique n’est plus seulement un outil de visualisation, mais bien une infrastructure de pilotage multi-acteurs, capable de relier données de bâtiments, d’infrastructures et de réseaux dans une même vue de décision.
(Vidéo présentation du projet)
Sous le radar
Intent Technologies
Ce que ça fait :
Intent Technologies propose une plateforme cloud de données immobilières qui centralise les flux d’exploitation (équipements, contrats, interventions, réclamations, consommations) et les met à disposition via des API et des tableaux de bord orientés performance énergétique, conformité réglementaire et qualité de service.
Pour qui :
Bailleurs sociaux, foncières, directions immobilières, grands occupants et collectivités qui veulent consolider les données issues de multiples prestataires et outils (GMAO, GTB, ERP, solutions IoT…) au sein d’un socle unique.
Pourquoi on la regarde :
La plateforme se positionne comme brique d’urbanisation SI plutôt que comme un énième outil vertical : collecte automatisée des données, écosystème de connecteurs prêts à l’emploi (IntentREADY) et indicateurs standardisés pour suivre performance énergétique, conformité et SLA.
Pour les directions immobilières, c’est typiquement le genre de solution qui permet de passer d’un patchwork d’applications à un modèle « data-centric » où les services numériques restent substituables, mais la donnée d’exploitation demeure continue.
Chiffre du mois
88 % / 92 % des acteurs immobiliers expérimentent l’IA
D’après la Global Real Estate Technology Survey 2025, publié par JLL, 88 % des investisseurs et 92 % des grands utilisateurs ont déjà lancé au moins un pilote d’IA dans leur immobilier d’entreprise, souvent sur 5 cas d’usage en parallèle (optimisation de portefeuille, énergie, data, maintenance…).
Autrement dit : la digitalisation n’est plus au stade de l’intention – l’IA est déjà entrée dans les feuilles de route immobilières. Le vrai enjeu n’est plus de “tester quelque chose”, mais de disposer d’un socle de données et d’une gouvernance, capables de transformer ces pilotes en résultats à l’échelle du parc.
(JLL)
Verbatim d’expert
” Un bâtiment intelligent, c’est un bâtiment qui s’adapte en temps réel à ses habitants et à. son environnement. “’
Emmanuel François – Chairman DG4SC
Data Governance Alliance for Smarter Citizens
L’agenda du mois
9–11 décembre 2025 – SIMI 2025, Paris Expo Porte de Versailles, Hall 1 –Urban Practices sur le stand D46 aux côtés de Distech Controls.
Urban Practices sera présent au SIMI 2025 pour échanger de ses retours d’expérience sur les thèmes des bâtiments connectés & BOS (Building Operating System), de la data & l’IA pour piloter exploitation et énergie, des systèmes d’information patrimonial, du jumeau numérique territorial, des systèmes de management de l’énergie, des services aux preneurs & occupants.
