De la technologie aux services : 2026, l’année de l’industrialisation des usages immobiliers

Pour cette première édition des Chroniques du Smart Building & du Smart Territoire en 2026, toute l’équipe Urban Practices vous adresse ses meilleurs vœux : que cette année soit, pour vos actifs comme pour vos équipes, synonyme de clarté stratégique, de projets utiles… et de valeur d’usage enfin mesurée et reconnue.

En 2025, nous avions posé le décor avec sept macro-tendances structurantes :

• Data & IA au cœur du pilotage,
• ESG & Performancecomme colonne vertébrale des trajectoires climat,
• Immeuble as-a-Service et montée en puissance de l’expérience usagers,
• BIM & Jumeaux numériques qui sortent du chantier pour entrer en exploitation,
• Plateformes & interopérabilité (BOS, SI patrimonial, data lakes),
• Cyber & Gouvernance, parce que le bâtiment devient une cible numérique,
• Smart Territoires, où chaque actif devient un nœud de systèmes urbains.

En 2026, ces lignes de force ne disparaissent pas, au contraire : elles se densifient. Mais la question change de nature. Il ne s’agit plus de savoir “quelles technologies choisir ?” – les briques sont là – mais “quels services concrets voulons-nous rendre aux usagers, aux exploitants, aux investisseurs… et comment les industrialiser à l’échelle d’un parc ?”

C’est le fil rouge de ce numéro : passer de la technologie aux services, et des pilotes isolés à une véritable industrialisation des usages.

Dans la rubrique Observatoire des tendances, nous avons volontairement choisi quatre angles très opérationnels :

• les plateformes d’expérience usagers, qui basculent du simple portail de services vers l’Immeuble as-a-Service ;
• le FM augmenté / Smart Building Management en délégation, qui organise enfin la chaîne de valeur data côté exploitation ;
• les jumeaux d’exploitation orientés services, qui relient BIM, usages et parcours usagers ;
• les services “climat & énergie” orientés occupants, qui font sortir l’énergie du seul périmètre technique pour en faire un sujet d’engagement terrain.

Quatre façons différentes de dire la même chose : la valeur se joue moins dans l’empilement d’outils que dans la capacité à orchestrer des services récurrents, pilotés par la donnée, autour de l’actif.

Nous regardons aussi plus loin avec trois tendances émergentes pour 2026 en ligne de mire :

• les copilotes IA métiers branchés sur le SI patrimonial,
• les contrats basés sur la performance d’usage (occupation, confort, satisfaction),
• les marketplaces de services dans les apps occupants.

Là encore, même logique : la technologie devient une infrastructure, le débat se déplace vers les modèles de service, les indicateurs et le partage de valeur.

Pour ancrer ces sujets dans le réel, le cas d’usage du mois est consacré au projet Théodora à Marseille, où un acteur du numérique endosse le rôle de développeur de smart campus : un exemple très parlant d’immeuble pensé dès le départ comme plateforme de services au croisement du digital, de l’ESG et du territoire. La solution sous le radar, avec Magma, explore une autre facette de cette industrialisation : celle de la donnée patrimoniale fiabilisée et “certifiée”, condition préalable à tout jumeau d’exploitation sérieux, à tout reporting ESG robuste et, demain, à de nouveaux montages financiers.

Enfin, notre chiffre du mois (300 TWh d’économies potentielles grâce à l’IA dans les bâtiments) et le verbatim d’expert sur la flexibilité énergétique rappellent que les immeubles tertiaires sont en train de devenir des actifs énergétiques et informationnels à part entière – et non plus de simples contenants de m².

En 2026, nous allons continuer à suivre, défricher et structurer ces sujets avec vous, en gardant la même boussole : aider les décideurs immobiliers à transformer un empilement de technologies en services lisibles, utiles et scalables.

Très belle année 2026 à toutes et tous, et au plaisir de poursuivre ces conversations sur vos projets, vos enjeux et vos retours d’expérience.

Ce que 2026 change pour les directions immobilières et les asset managersEn 2026, quatre mouvements structurants s’imposent à l’amont de la filière : ce ne sont plus seulement des sujets “FM” ou “digital”, mais des sujets de pilotage de valeur d’actif et de portefeuille. Pour une direction immobilière ou un asset manager, la question n’est plus “faut-il y aller ?” mais comment les utiliser pour arbitrer surfaces, CAPEX et modèles de service.

PLATEFORMES D’EXPERIENCE USAGERS : DU PORTAIL DE SERVICES A L’IMMEUBLE AS-A-SERVICE

En 2025, le bureau n’a pas retrouvé son niveau d’occupation d’avant-Covid : en Europe, les taux de présence tournent autour de 55–65 % selon les marchés, avec une norme qui se stabilise autour de 3 jours sur site par semaine. Même si beaucoup d’entreprises resserrent leurs politiques hybrides, sans revenir aux 5 jours, une réalité demeure : le bâtiment doit justifier chaque déplacement en offrant une expérience de travail et de services nettement supérieure à celle du domicile.

Dans ce contexte, les plateformes d’expérience usagers changent d’échelle. Le segment workplace / tenant experience est l’un des plus dynamiques du logiciel immobilier, avec une croissance soutenue des briques de space & workplace management. On passe de simples apps de réservation ou de tickets à de véritables portails intégrés qui combinent :

• Accès et contrôle d’entrée,
• Réservation de salles, postes, ressources,
• Services du site (restauration, conciergerie, sport, mobilité, événements),
• Communication interne et animation de communauté,
• Le tout connecté aux systèmes existants (contrôle d’accès, GTB, IoT, GMAO, outils RH…).

L’enjeu n’est plus seulement de “digitaliser” des services, mais de piloter ces services par la donnée d’usage. Les plateformes les plus avancées agrègent en temps réel : taux d’occupation, fréquentation des espaces, participation aux événements, recours aux services, perception via micro-sondages intégrés… Les démarches d’“experience management” montrées par les cabinets de conseil et certains opérateurs révèlent un impact direct sur la rétention des locataires, la réduction de la vacance et la valeur des actifs.

Peu à peu, ce socle data + services fait émerger l’Immeuble as-a-Service :

• La valeur ne se limite plus aux m²,
• Elle se mesure en satisfaction, usage réel des espaces, densité et qualité des services,
• Et en capacité à animer une communauté d’occupants.

Dans cette logique, la plateforme d’expérience devient à la fois porte d’entrée digitale de l’occupant et capteur stratégique pour la direction immobilière et l’asset management.

Trois questions clés pour 2026

1. Quelle articulation avec le socle technique et data du bâtiment ?
   Sans BOS / B.I.S. ni stratégie d’urbanisation du SI immobilier, la plateforme d’expérience risque de devenir un silo supplémentaire. L’enjeu est de la connecter à un socle de données commun, interopérable, sur lequel viennent se brancher l’ensemble des apps de services.
2. Quelle gouvernance des données et des identités ?
   L’app manipule des données personnelles (profils, préférences, participation) et opérationnelles (occupation, flux, incidents). Il faut clarifier très tôt : consentement, durées de conservation, anonymisation, droits d’accès pour le propriétaire, le FM, les opérateurs de services, la DSI, etc.
3. Quel modèle de service et de financement ?
   La plateforme doit être pensée comme un investissement dans la valeur d’usage, pas comme un gadget marketing. La question n’est pas “combien coûte l’app ?”, mais “quels services, quels revenus et quelles économies permet-elle de générer ?” (Occupation, surfaces optimisées, diminution des réclamations, montée en gamme servicielle, différenciation marché).

Comment nous pouvons vous aider sur ce sujet

• Cadrer votre feuille de route “expérience usagers” : diagnostic de maturité (services, data, SI), choix des cas d’usage prioritaires, articulation avec vos enjeux d’occupation et de valeur d’actif.
• Définir l’architecture cible (BOS, SI bâtimentaire / patrimonial, apps) et les interfaces nécessaires pour éviter l’effet silo.
• Structurer la gouvernance : données & identités, partage des rôles propriétaire / FM / opérateurs, modèle économique et indicateurs de valeur (usage, satisfaction, vacance).

FM AUGMENTE : VERS UN SMART BUILDING MANAGEMENT EN DELEGATION DE SERVICES

La fonction FM est sous forte pression : réduction des coûts, exigences ESG plus strictes, montée en puissance de l’IoT et de l’IA, complexification des systèmes techniques. La transformation digitale du FM est désormais un mouvement de fond, poussé par la numérisation des équipements et le besoin de données temps réel pour piloter les bâtiments.

Les retours d’expérience montrent que l’exploitation active de plateformes de données convergentes (BOS/B.I.S., plateformes énergie), combinées à l’analytics et à l’IA, permet d’aller chercher des gains significatifs sur :

• Les coûts de maintenance,
• La performance énergétique,
• La disponibilité des équipements,
• Le confort occupants.

Mais ces gains ne se matérialisent que si la donnée est structurée, surveillée et actionnée : supervision continue, réglages fins, scénarios d’optimisation, maintenance prédictive, revues de performance régulières.

Or, dans beaucoup de patrimoines, ce potentiel reste sous-utilisé :

• Installations historiques peu intégrées,
• Référentiels de données incomplets,
• Déficit de compétences digitales (data, IoT, cyber) côté FM,
• Contrats centrés sur les moyens et les tâches, plus que sur la valeur créée par la donnée.

D’où l’émergence de modèles de “FM augmenté” ou de Smart Building Management en délégation : un tiers de confiance prend en charge le volet numérique du bâtiment pour le compte du propriétaire ou de l’occupant :

• Accompagnement des équipes dans la prise en main des outils (BOS/B.I.S., GTB, plateforme énergie, jumeau numérique, apps usagers),
• Coordination des fournisseurs de solutions et des équipes FM / PM / DSI,
• Mise à jour des référentiels de données,
• Animation des revues de performance (énergie, confort, disponibilité, qualité de service).

L’objectif n’est plus seulement de “faire tourner” le bâtiment, mais de piloter un actif data-driven, aligné avec les trajectoires climat, les objectifs de confort et la qualité de service aux usagers.

Trois questions clés pour 2026

1. Quel mandat pour le Smart Building Manager délégué ?
   Clarifier son périmètre (énergie, services, data, jumeau numérique…), ses responsabilités face au FM/PM et la part de rémunération indexée sur la performance.
2. Comment structurer la gouvernance data & cyber autour des opérations ?
   Définir qui possède quelles données, qui peut y accéder, comment elles sont sécurisées (segmentation OT/IT, identités, supervision cyber) et comment elles alimentent les tableaux de bord DI / asset.
3. Quelles compétences et quels indicateurs pour piloter la valeur créée ?
   Mettre en place des équipes hybrides (exploitation, IT, data) et suivre des KPI dépassant le simple €/m² : énergie, confort, disponibilité, satisfaction usagers, niveau de service contractuel, contribution aux trajectoires climat.

Comment nous pouvons vous aider sur ce sujet

• Concevoir un mandat de Smart Building Management : périmètre, responsabilités, indicateurs de performance, articulation avec le FM/PM et la DSI.
• Structurer la gouvernance data & cyber des opérations : rôles, processus, tableaux de bord, clauses contractuelles.
• Accompagner la mise en place : aide à la rédaction des marchés, support à la sélection des partenaires, animation des premières revues de performance.

JUMEAUX D’EXPLOITATION ORIENTES SERVICES : DU BIM AUX PARCOURS USAGERS

Depuis une quinzaine d’années, le BIM s’est installé dans les phases de conception et de construction, poussé par les réglementations et les grands maîtres d’ouvrage. En revanche, son appropriation en exploitation reste limitée : beaucoup de maquettes demeurent des DOE numériques améliorés ou sont cantonnées à quelques usages techniques (synthèse, relevés de surfaces, études ponctuelles).

Parallèlement, les acteurs de l’immobilier et des territoires investissent dans des jumeaux numériques combinant maquettes 3D, capteurs et données d’exploitation, pour mieux piloter leurs actifs ou leurs quartiers.

Parallèlement, les acteurs de l’immobilier et des territoires investissent dans des jumeaux numériques combinant maquettes 3D, capteurs et données d’exploitation, pour mieux piloter leurs actifs ou leurs quartiers.

La tendance 2025–2026 est claire : on passe de maquettes orientées technique à de jumeaux d’exploitation orientés services. Concrètement, le jumeau ne sert plus seulement à visualiser une gaine ou un équipement, mais à porter des cas d’usage visibles par les usagers et les exploitants :

• Wayfinding dans un campus,
• Gestion de la densité et de l’occupation en temps réel,
• Scénarios d’occupation (Flex office, événementiel, reconfiguration),
• Simulation de parcours et des services associés,
• Préparation de travaux et phasage d’opérations.

Pour les usagers, ces jumeaux apportent une meilleure lisibilité des espaces :
visualisation des lieux, compréhension des parcours, repérage des services et de leur disponibilité, anticipation des zones d’affluence.

Pour les directions immobilières et les asset managers, ils deviennent un outil d’analyse des usages réels : croisement des données d’occupation, de réservation, de flux, de consommations, de réclamations… au service des décisions d’aménagement, d’arbitrage de surfaces, de priorisation des CAPEX et de montée en gamme servicielle.

La condition, cependant, est de sortir de la logique “belle maquette isolée” pour construire un jumeau adossé à un modèle de données unifié, porté par le BOS, et connecté au SI existant :

• Référentiels patrimoniaux,
• GMAO, plateformes énergie,
• Apps occupants et outils d’expérience.

Les retours d’expérience pointent toujours les mêmes freins : qualité et structuration des données sources, manque de gouvernance, difficulté à articuler le jumeau avec les applications métiers et les plateformes d’expérience usagers. Sans ce travail, le jumeau risque de rester un bel objet 3D de plus, plutôt qu’une véritable infrastructure de décision et de services.

Trois questions clés pour 2026

1. Quel rôle pour le jumeau dans l’écosystème d’applications ?
   Outil d’ingénierie, cockpit de pilotage, support d’expérience usagers… ou les trois ? Comment l’articuler concrètement avec le BOS, le SI patrimonial et les apps occupants ?
2. Quel modèle de données commun entre BIM, exploitation et services ?
   Définir un référentiel partagé (espaces, équipements, capteurs, services, contrats) pour relier la maquette aux données réelles, maintenir ce référentiel dans le temps et éviter la dérive entre “modèle” et “terrain”.
3. Quels cas d’usage prioriser pour ancrer le jumeau dans le quotidien ?
   Identifier quelques usages à forte valeur pour démarrer (wayfinding, densité, scénarios d’occupation, préparation de travaux), les outiller réellement, les piloter par des KPI, puis élargir progressivement plutôt que viser d’emblée un jumeau “total” difficile à maintenir.

Comment nous pouvons vous aider sur ce sujet

• Clarifier le rôle du jumeau dans votre écosystème : objectifs, périmètre, articulation avec vos outils existants.
• Concevoir le modèle de données cible : référentiels, lien BIM–exploitation–services, place du BOS.
• Prioriser et cadrer les cas d’usage à forte valeur et accompagner leur mise en pilote (cahiers des charges, choix de solutions, indicateurs de succès).

SERVICES “CLIMAT & ENERGIE” ORIENTES OCCUPANTS : DU REPORTING ESG A L’ENGAGEMENT TERRAIN

Jusqu’ici, le climat et l’énergie étaient surtout l’affaire des équipes techniques, des Energy managers et des directions RSE. Les occupants n’en voyaient que quelques consignes de température ou un affichage ponctuel dans le hall. Avec la montée des trajectoires climat, des plans de transition et des cadres réglementaires (CSRD, taxonomie, Décret Tertiaire…), cette approche en silo montre ses limites : impossible de tenir les objectifs sans embarquer ceux qui vivent et travaillent dans les bâtiments.

Une nouvelle génération de services “climat & énergie” orientés occupants commence à émerger. Elle s’appuie sur des interfaces plus pédagogiques et plus fréquentes :

• Tableaux de bord de confort et de consommation par zone,
• Visualisation de la trajectoire par rapport à un objectif interne,
• Indicateurs de mobilité “bas carbone”,
• Messages contextualisés pour encourager certains comportements (éteindre, déplacer une activité, choisir un autre mode de transport…).

Ces briques sont de plus en plus intégrées aux portails d’expérience et aux apps occupants, plutôt que dans des outils isolés, pour toucher l’utilisateur là où il est déjà.

Parallèlement, les dispositifs de flexibilité énergétique “as-a-Service” se développent au niveau des bâtiments (demand response, effacement, services au réseau). Certains acteurs commencent à tester des moyens d’impliquer les usagers :

• Information en amont d’un événement de Flex,
• Ajustement temporaire de consignes,
• Report d’usages non critiques,

Avec à la clé des formes d’incitation ou de reconnaissance. On en est encore au stade de pilotes, mais la logique est posée : faire des occupants de véritables partenaires des trajectoires énergie / climat, et non plus de simples “variables d’ajustement”.

Enfin, ces services s’inscrivent de plus en plus dans un cadre territorial : quartiers à énergie positive, communautés d’énergie renouvelable, mobilité partagée, logistique bas carbone. Les bâtiments sont vus comme des briques d’écosystèmes énergie / mobilité / services urbains. Rendre visibles ces liens – origine de l’électricité consommée, part d’autoconsommation, impact des choix de mobilité – devient un levier pour donner du sens à l’effort demandé aux occupants.

Trois questions clés pour 2026

1. Quels indicateurs montrer aux occupants, et comment les raconter ?
   Choisir quelques métriques compréhensibles (confort, consommations relatives, CO?, mobilité) et les mettre en scène de façon claire, régulière, sans culpabiliser ni noyer les usagers sous la donnée.
2. Comment intégrer les services énergie dans l’expérience digitale existante ?
   Éviter de créer une énième app dédiée : s’inscrire dans les apps occupants, portails internes, outils collaboratifs, avec des parcours simples (information, action possible, feedback).
3. Comment articuler l’échelle bâtiment avec l’échelle territoire ?
   Relier les services proposés aux occupants (sobriété, flex, mobilité, autoconsommation) aux objectifs plus larges : plan climat de l’entreprise, quartier à énergie positive, communauté d’énergie, stratégie de mobilité partagée. C’est cette cohérence multi-échelles qui rend l’engagement crédible et durable.

Comment nous pouvons vous aider sur ce sujet

• Définir votre stratégie “services climat & énergie” côté occupants : quels messages, quels indicateurs, quels parcours digitaux.
• Articuler énergie, flexibilité et expérience digitale : intégration dans les apps existantes, lien avec vos dispositifs de Flex / CPE / Décret Tertiaire.
• Concevoir des scénarios multi-échelles bâtiment–territoire : contribution de vos actifs aux plans climat, communautés d’énergie, mobilité partagée, et traduction opérationnelle pour vos équipes et vos occupants.

Pour aller plus loin sur la flexibilité énergétique dans les bâtiments tertiaires
Voir le récent Livre Blanc Énergie de la Smart Buildings Alliance (SBA), « La flexibilité : un marché prometteur, une équation fragile »,
qui propose une lecture structurée des mécanismes de flexibilité, de leurs modèles économiques et du rôle central des bâtiments dans la stratégie énergie-climat française. Smart Buildings Alliance

Pour aller plus loin sur la flexibilité énergétique dans les bâtiments tertiaires : Voir le récent Livre Blanc Énergie de la Smart Buildings Alliance (SBA), « La flexibilité : un marché prometteur, une équation fragile », qui propose une lecture structurée des mécanismes de flexibilité, de leurs modèles économiques et du rôle central des bâtiments dans la stratégie énergie-climat française. Smart Buildings Alliance

Copilotes IA métiers branchés sur le SI patrimonial

En 2026, l’IA générative ne se limite plus aux usages “généraux” de rédaction ou de synthèse dans la bureautique. Pour les directions immobilières, foncières et grands occupants, l’enjeu devient très concret : disposer d’un assistant de productivité métier capable d’exploiter le SI patrimonial (référentiels, BOS, jumeaux numériques, plateformes énergie, outils FM) pour produire diagnostics, scénarios et plans d’actions sur l’énergie, le confort, la maintenance ou l’occupation.

Concrètement, il s’agit de pouvoir poser des questions en langage naturel du type :

• “Quels sont les 10 immeubles les plus en risque sur le Décret Tertiaire ?”,
• “Où puis-je fermer un étage sans dégrader le confort ni les engagements locatifs ?”,
• ”Quels contrats FM arrivent à échéance sur les actifs les plus énergivores ?”

…et obtenir non seulement une réponse argumentée, mais aussi des options, des alertes et des pistes d’arbitrage. Le copilot IA devient alors une interface nouvelle avec le patrimoine data-driven, au-dessus des dashboards et des rapports classiques.

Dans l’écosystème, on voit se dessiner trois grandes familles d’acteurs :

• Les grandes plateformes numériques d’entreprise, qui amènent l’IA dans le poste de travail (suite bureautique, outils collaboratifs, ERP, CRM) ;
• Les spécialistes de l’exploitation et de l’énergie, qui développent des assistants IA orientés optimisation opérationnelle ;
• Les éditeurs de BOS et de plateformes data, qui structurent la couche d’orchestration et de contextualisation des données indispensable pour que ces copilotes “comprennent” réellement les bâtiments.

Mais ces copilotes ne vaudront que par la qualité du socle patrimonial : référentiels fiabilisés, données temps réel consolidées, urbanisation SI, gouvernance et sécurité. Sans cela, on reste sur des démos séduisantes mais difficiles à déployer à l’échelle. Avec un SI patrimonial solide, ces assistants peuvent au contraire devenir des leviers puissants de productivité et de décision pour les directions immobilières, FM et PM.

Trois questions clés pour 2026

1. Quel rôle donner au copilot par rapport aux outils existants et aux équipes ?
   Assistant de lecture, aide à la décision, ou déclenchement d’actions sur le bâtiment ? Où placer la frontière entre recommandation et automatisation, et comment clarifier les responsabilités en cas de mauvaise décision ?
2. Sur quel socle data & SI bâtimentaire / patrimonial brancher ces copilotes ?
   De quelles briques avez-vous réellement besoin (référentiels patrimoniaux, BOS, jumeau numérique, data lake immobilier, hyperviseurs, BIM-GEM, cybersécurité) pour éviter l’effet gadget et viser un usage quotidien par les métiers ?
3. Comment mesurer la valeur créée et piloter l’adoption métier ?
   Quels KPI suivre (temps gagné, qualité des analyses, optimisation CAPEX/OPEX, énergie, confort, incidents évités) et comment organiser la conduite du changement pour que DI, FM, PM s’approprient ces outils sans perte de maîtrise ?

Comment nous pouvons vous aider sur ce sujet

• Cadrer la feuille de route IA & data appliquée à votre patrimoine (diagnostic SI patrimonial, priorisation des cas d’usage).
• Définir 3 à 5 cas d’usage métiers concrets (DI, FM, PM) et structurer les pilotes associés.
• Vous aider à articuler copilotes IA, BOS, jumeaux et data lake dans une architecture cible réaliste, avec les bons KPI de valeur.

Contrats basés sur la performance d’usage : la prochaine frontière

En une dizaine d’années, la performance immobilière s’est largement déplacée du seul kWh et €/m² vers des indicateurs d’usage et de perception : taux d’occupation, intensité d’utilisation, confort, satisfaction, NPS, engagement des occupants. En parallèle, l’énergie a démontré la faisabilité de contrats fondés sur des résultats (CPE, obligations type Décret Tertiaire, objectifs CO?), avec des mécanismes de partage de gains.

Le signal faible qui monte aujourd’hui consiste à appliquer cette logique à la performance d’usage : certains contrats FM et offres servicielle “Immeuble as-a-Service” commencent à intégrer, à côté des SLA techniques, des indicateurs d’occupation effective, de qualité perçue, de satisfaction ou même de rétention locataire. Dans quelques montages très serviciels (Flex, hospitalité, campus), une part de la rémunération commence à être indexée – de manière encore expérimentale – sur ces KPI d’usage.

On ne parle pas encore d’un standard de marché, mais d’une trajectoire cohérente avec la montée de l’ESG et de l’expérience usagers : demain, un actif “usage-performant” pourrait se distinguer non seulement par son efficacité énergétique, mais aussi par la qualité d’expérience livrée et prouvée. Cela suppose toutefois de partager clairement les indicateurs, le risque et la gouvernance de la donnée entre propriétaires, exploitants, opérateurs de services… et occupants.

Trois questions clés pour 2026

1. Quels indicateurs d’usage communs, mesurables et acceptés par tous ?
   Faut-il définir un socle minimal (occupation, confort, NPS occupants, disponibilité des services) ? Comment fiabiliser les mesures pour éviter les débats sans fin sur les méthodes de calcul ?
2. Comment partager risque et responsabilité dans ces contrats ?
   Si une part de rémunération dépend de la performance d’usage, quelle part relève du propriétaire, du FM, des opérateurs de services… et des occupants ? Comment s’inspirer des CPE sans créer une usine à gaz contractuelle ?
3. Quel impact sur la valorisation et la gouvernance du patrimoine ?
   Des actifs “usage-performants” peuvent-ils être reconnus et valorisés comme tels par les investisseurs, les banques, les locataires ? Quelle gouvernance des données (occupation, confort, satisfaction) pour qu’elles soient partageables, auditées et opposables ?

Ce sont ces questions – plus que la seule disponibilité des technologies – qui feront la différence entre un simple discours marketing et de véritables modèles “usage-based” dans l’immobilier tertiaire.

Comment nous pouvons vous aider sur ce sujet

• Clarifier, pour votre parc, un noyau d’indicateurs d’usage robustes et partagés (occupation, confort, satisfaction, services).
• Co-concevoir avec vous et vos partenaires FM/operateurs des scénarios contractuels intégrant une part variable usage / ESG.
• Vous aider à relier ces modèles à la valorisation d’actifs (business cases, impacts sur capex/opex, attentes investisseurs).

Marketplaces de services dans les apps occupants : du portail au “store” de l’immeuble

Les premières apps occupants étaient surtout des portails de services : info bâtiment, réservations, tickets, quelques liens vers la restauration ou la salle de sport. On voit désormais se diffuser une nouvelle génération de solutions qui jouent le rôle de hub digital de la vie dans le bâtiment : un point d’entrée unique pour accéder aux services du site et, de plus en plus, à des services opérés par des partenaires externes.

Pour une direction immobilière ou une foncière, ces apps deviennent la vitrine digitale de l’actif : on n’y gère plus seulement la logistique du quotidien (salles, parkings, incidents), mais un catalogue élargi de services : restauration, sport et bien-être, mobilité, conciergerie, événements, commerce local, services aux collaborateurs. Dans plusieurs projets, ces services sont déjà fournis par des tiers, avec des logiques de co-branding, d’intégration dans l’environnement de travail et parfois de monétisation.

On peut distinguer deux niveaux :

• Ce qui est déjà là : dans beaucoup d’immeubles et de campus, l’app occupant sert de hub à une constellation de services, dont une partie est opérée par des partenaires.
• Ce qui se dessine : l’ambition de structurer cette constellation en véritables logiques de type “marketplace” : plus de services tiers (mobilité, logistique urbaine, santé, culture, retail local), modèles économiques explicites (packages, co-branding, partage de revenus) et personnalisation de l’offre par site, par portefeuille, par communauté.

Il ne s’agit pas encore d’un “App Store de l’immobilier” au sens strict, mais d’une trajectoire crédible : l’app occupant qui passe du simple portail d’information à une plateforme de distribution de services, au cœur de la promesse d’Immeuble as-a-Service. Pour les directions immobilières et les asset managers, la question devient moins “ai-je une app ?” que “quel rôle stratégique joue cette app dans mon modèle de services et de revenus ?”.

Trois questions clés pour 2026

1. Quel rôle pour le propriétaire : opérateur de services ou orchestrateur d’écosystème ?
   Faut-il exploiter certains services en propre, ou surtout orchestrer un écosystème de partenaires (retail, mobilité, sport, bien-être, logistique…) via la plateforme ? Quelle part de la valeur capter sans dégrader l’expérience ni concurrencer les locataires ?
2. Quel modèle de partage de valeur… et de données ?
   Si l’app devient un canal transactionnel, comment répartir revenus et données entre propriétaire, gestionnaire, opérateurs ? Quels niveaux d’agrégation et quelles règles pour rester compatible RGPD et préserver la stratégie commerciale des partenaires ?
3. Comment éviter l’effet “bazar” et préserver une expérience cohérente ?
   Qui pilote la curation des services, la qualité, le support, l’intégration avec les autres briques (accès, réservation, facturation) ? Quels indicateurs suivre (adoption, récurrence, satisfaction, impact sur la rétention) pour garder une expérience lisible et utile ?

Comment nous pouvons vous aider sur ce sujet

• Définir le positionnement cible de votre app occupant : portail, hub, marketplace – et le rôle souhaité du propriétaire.
• Construire, avec vos partenaires, une roadmap servicielle (priorisation des services, modèles économiques, gouvernance data).
• Aligner architecture SI (BOS, apps, back-office) et modèle de services pour éviter l’empilement de briques non interopérables.

Théodora Marseille – Quand un acteur du numérique devient développeur de “smart campus”

À Marseille, le projet Théodora, porté par Unitel Smart Building / Unitel Group, bouscule les codes de la promotion immobilière : ce n’est pas une foncière traditionnelle qui développe l’opération, mais un acteur du cloud et des télécoms qui conçoit un campus numérique urbain d’environ 35 000 m², dédié aux entreprises du digital, à la formation et aux nouveaux usages de travail.

Un campus conçu d’abord comme infrastructure numérique

Théodora est pensé dès l’origine comme une infrastructure numérique et data : connectivité très haut débit, hébergement de données, dispositifs de cybersécurité alignés sur les exigences de l’ANSSI. Sur ce socle se greffent ensuite les mètres carrés et les fonctions : bureaux, coworking, R&D, call center, accélérateur, showroom, FabLab. L’immobilier n’est plus seulement un contenant, mais l’enveloppe d’une plateforme numérique opérée.

Immeuble as-a-Service et mixité d’usages

Le programme combine travail, formation, innovation et vie sur site : espaces de formation et d’écosystème numérique, coliving, crèche, restauration, boutique circuits courts, salle de sport connectée, espaces bien-être, rooftop, amphithéâtre extérieur… On est typiquement dans une logique d’Immeuble as-a-Service où l’on vend un bouquet d’expériences et de services autant que des surfaces. Pour un investisseur ou une collectivité, cela illustre le passage du “bâtiment produit” au “campus-plateforme”.

Ancrage territorial et ambitions ESG

Implanté à Capitaine Gèze, au contact d’Euroméditerranée 2 et du futur parc des Aygalades, le campus se positionne comme un pôle de vie et d’emplois du numérique au nord de Marseille, connecté aux dynamiques de requalification urbaine. Le projet vise des niveaux exigeants en matière d’ESG (HQE, BiodiverCity, photovoltaïque, réemploi de matériaux), ce qui en fait un bon candidat pour un pilotage data-driven climat & énergie à terme.

Ce que Théodora dit aux directions immobilières et foncières

• Des acteurs du numérique entrent directement dans le jeu de la promotion pour créer leurs propres campus-services.
• Le bâtiment est pensé dès le départ comme une plateforme de services appuyée sur un SI robuste (data, cyber, connectivité), plutôt que comme un simple ensemble de m².
• Le projet se situe à la jonction entre Smart Building et Smart Territoire, en articulant immobilier, mobilité, emploi, formation et transformation urbaine.

En creux, le message pour les directions immobilières et les collectivités est clair : la valeur des projets de demain se jouera de plus en plus dans la capacité à orchestrer data, services et usages au service d’un écosystème, pas seulement dans la qualité intrinsèque du bâti.

Comment nous pouvons vous aider sur ce sujet

• Vous accompagner dans le cadrage de projets de campus ou de grands ensembles mixtes : positionnement, modèles de services, articulation bâtiment / territoire.
• Structurer la feuille de route digitale et data (BOS, jumeau, connectivité, cybersécurité, services usagers) dès les phases amont.
• Définir, côté maître d’ouvrage ou investisseur, un schéma directeur “Immeuble as-a-Service” aligné avec vos objectifs ESG et vos modèles économiques.

Un jumeau numérique “single source of truth”

L’idée est de transformer un ensemble éclaté de DOE, maquettes BIM, contrats, audits, fichiers Excel et plateformes diverses en une “single source of truth” vérifiable : le DTT. Les données sont structurées et validées via un protocole dédié, puis “scellées” dans un jeton numérique dynamique. On obtient ainsi un jumeau auditable, qui suit le bâtiment sur toute sa durée de vie et peut être utilisé aussi bien par les équipes d’exploitation que par les investisseurs, banquiers ou acheteurs potentiels.

Une gouvernance collaborative… avec incitation

Magma ne se limite pas à un coffre-fort documentaire : la plateforme organise une gouvernance collaborative de la donnée. Les différentes parties prenantes (propriétaire, AMO, MOE, FM, mainteneurs, locataires, auditeurs…) peuvent :

• Ajouter ou mettre à jour des informations et documents ;
• Les soumettre à validation ;
• Contribuer à améliorer en continu la qualité du jumeau.

Pour encourager cette dynamique, Magma introduit un Merit Token (MRT) : un jeton de récompense attribué aux acteurs qui enrichissent le DTT avec des données validées. Plus la donnée est riche et fiable, plus le score de maturité digitale du bâtiment s’améliore, offrant un signal utile pour l’exploitation, l’ESG et la valeur de l’actif.

Intérêt concret pour exploitation, ESG et transactions

Les impacts potentiels sont très opérationnels :

• Pour l’exploitation / FM : un point d’accès unique à des données techniques et documentaires à jour (équipements, historiques, plans, contrats), qui facilite reprises d’exploitation, changements de prestataire, audits techniques, préparation de travaux ;
• Pour l’ESG : un socle mieux structuré pour documenter trajectoires climat, conformité, circularité et réemploi (accès aux preuves, traçabilité des composants, etc.) ;
• Pour les investisseurs / asset managers : une base de due diligence beaucoup plus fluide, et à terme un actif numérique “finance-ready” pouvant dialoguer avec des plateformes de financement ou de tokenisation.

En filigrane, ce type de solution pose trois questions structurantes pour les directions immobilières et les foncières :

• Et si, demain, le véritable référentiel officiel de l’actif était un token numérique, et non plus un dossier DOE/BIM ?
• Qui gouverne la donnée quand elle devient un actif à part entière, susceptible d’être valorisé, échangé, voire refinancé ?
• Comment articuler ce type de “jumeau certifié” avec les BOS, jumeaux d’exploitation et copilotes IA dont il est question dans cette newsletter ?

Comment nous pouvons vous aider sur ce sujet

• Réaliser un diagnostic de maturité data patrimoniale : où sont vos données, dans quel état, pour quels usages ?
• Vous aider à définir le rôle d’un “jumeau certifié” dans votre stratégie (exploitation, ESG, financement, cessions/acquisitions).
• Intégrer ce type de brique dans un schéma directeur data & jumeaux numériques, pour éviter les redondances et maximiser la valeur métier.

300 TWh

Selon l’Agence internationale de l’énergie, une adoption généralisée de l’IA appliquée aux systèmes CVC des bâtiments permettrait d’économiser plus de 300 TWh d’électricité par an d’ici 2035, soit une part significative (5%) de la consommation totale d’électricité pour le chauffage et le refroidissement. Ce potentiel est directement lié à la flexibilité énergétique : optimisation fine des consignes, pilotage dynamique des usages, déplacements de charge aux bonnes heures. 

Flexibilité des Bâtiments 

« Parce qu’ils concentrent autant de charges ajustables, les bâtiments représentent la plus grande réserve de flexibilité de la demande. » – Lisa Schwartz, experte en politiques énergétiques et chercheuse au Lawrence Berkeley National Laboratory (LBNL), laboratoire national du Département de l’Énergie américain.

Pour une direction immobilière ou une foncière, la question devient donc : comment identifier et organiser, les usages réellement flexibles (CVC, ventilation, stockage, auxiliaires) pour participer aux mécanismes d’effacement et de services au réseau plutôt que de viser une IA “générique” déconnectée de ces enjeux ?